Her dört yılda bir bölgesel bazda Takdir Komisyonları tarafından belirlenen emlak vergisi karar bekliyor…

ANKARA, 06 EYLÜL 2025 – Her dört yılda bir bölgesel bazda Takdir Komisyonları tarafından belirlenen, emlak vergisine esas değerlerin, bazı bölgelerde 10 katın üzerinde çıkmasıyla birlikte başlayan tartışma, artışı kimin yaptığı konusuna odaklandı. Artışın belediyeler tarafından yapıldığına yönelik haberler yayılmakla birlikte, mevzuata göre takdir komisyonları belediyeler, defterdarlık, tapu müdürlüğü, ticaret odası temsilcilerinin de katılımıyla oluşuyor.

Öte yandan yüksek oranlı artışın önüne geçmek için AK Parti tarafından kanun değişikliği hazırlıkları yapılıyor. Ancak ilgili yasa Cumhurbaşkanı’na komisyonun 4 yıl için belirlediği rayiç değerin süresini, 4 yıl daha uzatma yetkisi vermiş durumda. Yani Cumhurbaşkanı bu yetkisini kullanırsa, kanun değişikliğine gerek kalmadan emlak vergisi sadece yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak sorun çözülebilir.

EKONOMİ’nin geçtiğimiz hafta ‘Eviniz değerli konuta dönüşebilir’ başlığıyla duyurduğu emlak vergisine esas rayiç bedellerin artırılması çok önemli bir tartışmayı başlattı.

Bazı yayın organlarında artışın belediyeler tarafından yapıldığı belirtildi. Ancak Emlak Vergisi Kanunu ve Vergi Usul Kanunu’na göre, 7 kişilik komisyonda belediyeden 2 üye, defterdarlık ve tapu müdürlüğünden 3 üye bulunuyor. Kalan üyelikler ise ticaret odası ve muhtardan oluşuyor. Emlak vergisi tahsilatları tamamen ilçe belediyelerinin kasalarına giriyor. Kamuoyunda bilinenin aksine, Büyükşehir Belediyeleri sınırları dahilinde toplanan emlak vergisinden pay almıyor. Yanı sıra toplanan emlak vergileri, genel bütçeye de aktarılmıyor. Peki bazı bölgelerde önceki döneme göre 10 kata kadar artırılan emlak vergisinden geri dönüş olabilir mi? EKONOMİ’nin yaptığı incelemelere göre vergiler 2026 yılından itibaren ödenmeye başlayacağı için, sorunun çözümüne yönelik yaklaşık 4 aylık bir süre bulunuyor. Bu süre zarfında da bir yasal değişiklik dahil, çözüm alternatifleri bulunuyor.

Gelir İdaresi E. Grup Başkanı Mehmet Akarslan konuyla ilgili EKONOMİ’ye yaptığı açıklamada, “Ufukta gözüken ve çok geniş bir vatandaş kitlesini ilgilendiren fahiş değer takdirleri konusunun yasal düzenleme yapılması suretiyle çözüme kavuşturulması en uygun çözüm şeklidir. Bu amaçla iktidarın yetkili ağızdan Ekim ayında bu konuda yasal düzenleme yapılacağı mesajını vermesiyle, vatandaşların mağduriyetinin ortadan kaldırılması ve yargının bu tür davalarla meşgul edilmemesi sağlanmalıdır” ifadesi kullanmıştı.

Nitekim AK Parti yöneticileri de bu konuda bir yasal düzenleme ile fahiş artışa izin verilmeyeceği yönünde açıklamalar yaparak beklenti yarattılar.

CHP, emlakta fahiş artışın sınırlanması için yasa teklifi verdi

CHP, artışın yasal düzenleme ile sınırlandırılması için yasa teklifi verdi. CHP Ankara Milletvekili Adnan Beker, tarafından Meclis Başkanlığı’na sunulan yasa teklifi ile Emlak Vergisi Kanuna eklenecek tek maddelik bir düzenleme ile sorunun aşılması öngörülüyor. Teklife göre, takdir komisyonlarınca 2025 yılında 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, 2025 yılı için uygulanan birim değerlerinin yüzde 50’sinden fazlasını aşması durumunda, 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2025 yılı için uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin yüzde 50 fazlası esas alınacak. Takip eden 2027, 2028 ile 2029 yıllarındaki birim değerlerin hesabında ise 2026 yılındaki birim değerlerin esas alınması öngörülüyor. Yasa teklifinin gerekçesinde, özellikle büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde yer alan birçok taşınmazın birim değerlerinde, takdir dönemleri arasında yüzde 500 ila yüzde 1.000’leri bulan artışlar meydana geldiği belirtilerek, “Söz konusu artışlar, taşınmazın gerçek ekonomik değerini yansıtmadığı gibi mükelleflerin vergi ödeme gücünü de gözetmemektedir. Bu durum, Anayasa’nın 2’nci maddesinde düzenlenen hukuk devleti ve sosyal devlet ilkeleri ile 73 ‘üncü maddesinde yer alan ‘mali güce göre vergilendirme’ esasını açık biçimde ihlal etmektedir” denildi.

ÇÖZÜM ALTERNATİFLERİ BULUNUYOR

1- DAVA AÇILABİLİR

Değer Tespit Komisyonlarının karar aldıkları alanda herhangi bir mükellefin açacağı dava sonucunda, artış kararının iptali diğer mükellefler için de uygulanır. Ancak dava açma süresi çok sınırlı olduğu ve davanın nasıl sonuçlanacağı belli olmayacağı için mükelleflerin önemli bir bölümü olası iptalden yararlanamaz.

2- VERGİ ORANI CUMHURBAŞKANI TARAFINDAN DÜŞÜRÜLÜR 

Emlak Vergisi Kanununun 8’nci maddesi, emlak vergisi oranlarının normal şehirlerde binde 2, büyükşehirlerde ise binde 4 olmasını öngörüyor. Aynı maddede Cumhurbaşkanına bu oranları yarıya kadar indirmeye ve üç katına kadar artırma yetkisi veriyor. Eğer indirim yetkisi kullanılırsa, matrah artmış olsa bile ödenecek vergi tutarında olağanüstü artış olmaz.

3- CUMHURBAŞKANI ÖNCEKİ KARARIN SÜRESİNİ UZATIR 

Cumhurbaşkanı Takdir Komisyonlarının son aldığı kararın yürürlüğünü uzatma yetkisini kullanır. Bu durumda yasada yer aldığı gibi yeniden değerleme oranının yarısı kadar artar. Başka bir ifade ile Takdir Komisyonlarının artırdığı vergi oranları geçersiz olur.

4- VERGİ ORANI YASAL DÜZENLEME İLE DÜŞÜRÜLÜR 

Bu seçeneklerin yanı sıra daha köklü bir çözüm Cumhurbaşkanının sınırlı olan vergi indirim yetkisinden, daha yüksek oranlı bir indirimin yasal değişiklikle yapılarak sağlanabilir. Üstelik bu şekilde bir çözüm bulunması, bundan sonra böyle bir sorunun tekrar yaşanmaması anlamına gelebilir. Vergi oranının düşük belirlenmesi, konutların tapuda alım satımında da gerçek bedelinden gösterilmesine yol açacağı için, ‘gerçek değer’ ile ‘tapu değeri’ olmak üzere iki farklı fiyat uygulaması da ortadan kalkar.

Takdir Komisyonları kimlerden oluşuyor?

2. Arsalara ait takdir komisyonu, 213 sayılı Kanunun 72’nci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca;

a) Belediye başkanı veya tevkil edeceği bir memur (başkan),
b) İlgili belediyeden yetkili bir memur,
c) Defterdarın görevlendireceği iki memur,
ç) Tapu müdürü veya tevkil edeceği bir memur,
d) Ticaret odasınca seçilmiş bir üye,
e) İlgili olduğu arsalara ilişkin organize sanayi bölgesini temsilen bir üye,
f) İlgili mahalle veya köy muhtarından

Emlak vergisine esas değer başka hangi yükümlülükleri etkileyecek?

• Emlak vergisi,
• Değerli Konut Vergisi,
• Tapu Harcı,
• Damga Vergisi,
• Veraset ve İntikal Vergisi,
• Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı,
• Gelir vergisi (gayrimenkul alım satım kazançlarında ve GMSİ),

4 yıl boyunca dava açılamıyor

İstanbul Barosu’nun artış oranlarıyla ilgili yaptığı özel çalışmada, buna yönelik davanın yasal süre içinde açılmaması halinde 4 yıl boyunca dava açılmasının mümkün olmadığı belirtildi. Çalışmada, “Takdir komisyonu kararına karşı dava açılmaması halinde bu karara istinaden 4 yıl boyunca tahakkuk ettirilecek emlak vergisine karşı dava açılması mümkün değildir. Bu nedenle asgari birim değerinin fahiş olarak arttırıldığı bölgelerdeki mükelleflerin takdir komisyonu kararlarına karşı dava açmasını önemle tavsiye etmekteyiz” ifadeleri yer aldı.