Enflasyon ve emlak piyasası

Enflasyon, Türkiye ekonomisinin en kritik aktüel sorunu. Mayıs ayında zirve noktasını gördükten sonra enflasyonun haziran itibariyle düşüşe geçeceği beklentisi var.

Prof. Dr. Nurullah GÜR & İstanbul Medipol Üniversitesi Dekan Yardımcısı

nurullah.gur@marmara.edu.tr

Manşet enflasyon rakamlarında olmasa da bazı tüketim kalemlerinin fiyat artış hızında yavaşlama emareleri kendini gösteriyor. Otomobil ve giyim ürünü fiyatlarında olduğu gibi. Emlak piyasasında da fiyat ve kiralarda hız kaybı yaşanıyor. Ama 2020’nin başından bu yana emlak piyasasında o kadar sert artışlar yaşandı ki, son aylardaki yavaşlamanın kendini henüz tam olarak hissettirmesi sürpriz değil.

Emlak piyasasındaki hareketlenme salgın döneminde başladı. 2020’nin ortalarında konut kredisi faizlerinin aşırı düşük seviyelere gerilemesi ve müstakil evlere artan ilgi, emlak fiyatları ve kiraları üzerindeki ilk şok dalgasını tetikledi. Ardından inşaat sektörü bir maliyet şoku yaşadı. Öyle ki, inşaat maliyetindeki artışlar, 2022’nin ikinci yarısında yüzde 120’ye yaklaştı. Maliyet artışları, yeni konut arzını frenledi. Enflasyon ana eğilimindeki yükselişle birlikte emlak piyasasında fiyatlama davranışları iyice bozuldu. Konut fiyatlarındaki nominal artış yüzde 190’ı görürken, (enflasyondan arındırılmış) reel artış ise yüzde 60’a yaklaştı. Bir yıl önce yaşadığımız büyük deprem felaketi, emlak piyasasındaki arz ve talep koşullarını iyice sarstı.

KİRALARDA GEVŞEME

Ekonomi yönetiminin spekülasyonu önlemeye dönük aldığı tedbirlerin yanı sıra inşaat maliyetlerindeki dudak uçuklatan artışların hız kesmesi, emlak piyasasındaki köpüğün bir kısmını ortadan kaldırdı. Son açıklanan rakamlara göre, konut fiyatlarında yıllık bazda nominal artış hızı yüzde 83’e, reel artış hızı ise yüzde 12’ye geriledi.

Kiralarda da gevşeme var. Emlak Endeksi sonuçlarına göre, ortalama kiralar reel bazda temmuz-kasım ayları arasında düşüş yaşadı. Aralık ayında hafif bir yükseliş gerçekleşse de son 6 aydır reel kiralardaki artış hızının trendi aşağı yönde seyrediyor.  Türkiye genelinde yıllık kira artışları nominal bazda yüzde 87, reel bazda yüzde 13.5 seviyesinde. İstanbul’da ise rakamlar Türkiye ortalamasının altında seyrediyor.  

DÜKKAN VE MAĞAZALAR

Emlak piyasasındaki yaşananlar sadece haneleri değil, esnafı da etkiliyor. Emlak Endeksi’nin ocak ayı verilerine göre, İstanbul’da kiralık konutun metrekare fiyatı bir yıl öncesine kıyasla yüzde 66.21 artarken, dükkan ve mağazalar için oran yüzde 75 olarak gerçekleşmiş. Dükkan ve mağazalar için son dört yıllık birikimli kira artış oranı ise yüzde 586. Yüksek kira artışları, reel sektör tarafında hizmetler sektörünü daha fazla zorluyor. Hizmet fiyatlarındaki artış hızının bir türlü düşmemesinin en önemli sebeplerinden biri de kira artışlarıdır.

Enflasyonla mücadelenin en önemli cephelerinden biri emlak piyasası. Buradaki arz tıkanıklıklarını ve fiyatlama davranışlarındaki bozulmayı çözmek için ise çok boyutlu tedbirlere ihtiyaç var.  Kısmet olursa, uygulanabilecek tedbirleri sonraki yazılarda masaya yatıralım.